住宅ローン控除とは？2026年の条件・計算・借入限度額を解説

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した人が、毎年末時点のローン残高に一定の控除率を掛けた金額を所得税から差し引ける制度です。「住宅ローン減税」とも呼ばれます。住宅購入にかかわる最重要の税制優遇措置の一つで、適用を受ければ数百万円単位の節税になるケースがあります。

本記事は2026年（令和8年）8月時点の制度を対象に、国税庁および国土交通省の公式情報に基づいて整理しています。制度は入居年・住宅の区分・省エネ性能・世帯属性によって適用条件が異なるため、ご自身のケースにあてはめて確認してください。

住宅ローン控除の基本的な仕組み

控除額の基本計算は「年末の住宅ローン残高 × 控除率（0.7％）」です。計算で出た金額がそのまま手元に残るわけではなく、まずその年の所得税額から控除されます。所得税から控除しきれない額がある場合は、翌年の住民税から一定額（最高97,500円）が控除されます。

控除の対象となるのは「年末残高等」です。住宅の取得対価（または費用の額）がローン年末残高より少ない場合は、取得対価の額が上限となります。補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合は、その額を控除して計算します（国税庁 No.1211-1）。

控除期間は原則13年間（一部の住宅・経過措置では10年間）で、入居した年分から適用が始まります。

2026年（令和8年）税制改正のポイント

令和8年度税制改正により、住宅ローン減税が5年間延長され、省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）への支援が拡充されました（国土交通省「住宅ローン減税」）。主な改正点は以下のとおりです。

• 適用期限を5年延長：入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2034年）12月31日までの住宅が対象。
• 省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額を引き上げ。
• 子育て世帯・若者夫婦世帯について、借入限度額の上乗せ措置を設置。
• 既存住宅の控除期間を13年に拡充。
• 床面積要件を新築・既存ともに40㎡以上に緩和（合計所得金額が1,000万円超の者、子育て世帯等の上乗せ措置の利用者は50㎡以上）。
• 建築確認が令和10年（2028年）以降の省エネ基準適合住宅は適用対象外（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までのものは適用対象）。
• 入居日が令和10年以降の場合、土砂災害等の災害レッドゾーンにある新築住宅は適用対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）。

控除率と控除期間

令和4年（2022年）以降に入居した住宅の控除率は0.7％です（国税庁 No.1211-1）。控除期間は、認定住宅等およびその他の住宅は原則13年間。ただし令和6年・令和7年入居の「その他の住宅」は原則として控除対象外となり、一定の経過措置（令和5年12月31日までに建築確認、または令和6年6月30日までに建築されたもの）を満たす場合のみ、借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除が受けられます。

住宅の区分	居住年	控除期間	控除額の計算（控除限度額）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	令和4・5年	13年	年末残高等×0.7％（最高35万円）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	令和6・7年	13年	年末残高等×0.7％（最高31.5万円／特例対象個人35万円）
ZEH水準省エネ住宅	令和4・5年	13年	年末残高等×0.7％（最高31.5万円）
ZEH水準省エネ住宅	令和6・7年	13年	年末残高等×0.7％（最高24.5万円／特例対象個人31.5万円）
省エネ基準適合住宅	令和4・5年	13年	年末残高等×0.7％（最高28万円）
省エネ基準適合住宅	令和6・7年	13年	年末残高等×0.7％（最高21万円／特例対象個人28万円）
その他の住宅	令和4・5年	13年	年末残高等×0.7％（最高21万円）
その他の住宅（経過措置）	令和6・7年	10年	年末残高等×0.7％（最高14万円）

借入限度額（新築住宅・令和8年以降入居）

令和8年（2026年）以降に入居する新築住宅の借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯属性によって異なります（国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅を取得したとき」）。借入限度額を超える年末残高部分には控除が適用されません。

住宅の区分	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯等※）	控除期間
認定長期優良住宅	4,500万円	5,000万円	13年
認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年（令和10年以降の建築確認は対象外）
その他の住宅（2023年末までに建築確認）	2,000万円	2,000万円	10年

新築住宅の場合

新築住宅（建築後使用されたことのない住宅の取得を含む）は、上記の借入限度額表のとおり省エネ性能に応じて控除額が決まります。令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準への適合が要件化されており、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除の対象外です（一定の経過措置あり）。

認定住宅等（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）として控除を受けるには、それぞれ所定の証明書類の提出が必要です。

中古住宅（既存住宅）の場合

中古住宅（既存住宅）は、現行の耐震基準に適合することが前提です。令和8年度税制改正では、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年に拡充されました。子育て世帯・若者夫婦世帯にはさらに借入限度額の上乗せ措置があります（国土交通省「既存住宅を取得したとき」）。

令和8年（2026年）以降に入居する既存住宅の借入限度額は以下のとおりです。

住宅の区分（既存）	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯等※）	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	2,000万円	2,000万円	10年

耐震基準について、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築確認を受けた住宅は現行耐震基準に適合しているものとして扱われます。それより前に建てられた住宅（旧耐震基準）は、建築士による耐震診断結果または耐震基準適合証明書等により現行基準に適合することを証明する書類が必要です（国土交通省「既存住宅を取得したとき」）。かつての「木造は築20年以内・RC造は築25年以内」といった築年数による一律の要件は、現行制度の一般的な適用ルールではありません。

省エネ性能による違い

住宅は省エネ性能によって以下の区分に分かれ、それぞれ借入限度額と証明書類が異なります（国税庁 No.1211-1・国土交通省）。

• 認定長期優良住宅：長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定を受けた住宅。
• 認定低炭素住宅：都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく低炭素建築物等。
• ZEH水準省エネ住宅：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の住宅。
• 省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅。
• その他の住宅：上記いずれにも該当しない住宅（令和6年以降の新築は原則対象外、経過措置あり）。

子育て世帯・若者夫婦世帯

令和8年度税制改正では、子育て世帯・若者夫婦世帯（国税庁の用語では「特例対象個人」）に対して借入限度額の上乗せ措置が設けられています。上乗せの対象となるのは、居住年の12月31日時点で次のいずれかに該当する方です（国税庁 No.1211-1）。

• 40歳未満で配偶者がいる方
• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる方
• 19歳未満の扶養親族がいる方

上乗せにより、例えば認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の借入限度額は4,500万円から5,000万円へ、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円から4,500万円へ拡大します（国土交通省）。

所得要件

控除を受ける年分の「合計所得金額」が2,000万円以下であることが要件です（国税庁 No.1211-1）。ただし床面積が40㎡以上50㎡未満の小規模居住用家屋（特例居住用家屋・特例認定住宅等）の場合は、合計所得金額が1,000万円以下である必要があります。

床面積などの要件

共通の適用要件は以下のとおりです（国税庁 No.1211-1・国土交通省）。

• 床面積が40㎡以上であること（令和8年度改正で緩和。ただし合計所得金額が1,000万円超の方、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上）。床面積は登記事項証明書の表示による。
• 床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用に供されていること（店舗併用住宅の場合も居住用割合の確認が必要）。
• 住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に居住の用に供し、その年の12月31日まで引き続き居住していること。
• 借入金の償還期間が10年以上であること。
• 2以上の住宅を所有する場合は、主として居住の用に供する住宅であること。
• 取得時および取得後も、生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。贈与による取得でないこと。
• 居住年とその前2年・後3年の計6年間に、一定の譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

住宅ローン控除はいくらになる？

控除額は「年末の住宅ローン残高 × 0.7％」で計算し、借入限度額で頭打ちになります。実際の控除額は、ご自身の年末残高・住宅の区分・世帯属性・所得税額によって決まります。以下の簡易例で計算イメージを確認してください。

初年度の手続き

控除を受ける最初の年は、ご自身で確定申告を行う必要があります（国税庁 No.1211-1）。入居した年の翌年2月16日から3月15日の確定申告期間に、必要事項を記載した確定申告書に所定の書類を添えて納税地の所轄税務署へ提出します。給与所得者の方も、初年度は確定申告が必須です。

2年目以降

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関等から交付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出してください。自営業の方などは引き続き確定申告により控除を受けます。

必要書類

確定申告時に概ね共通して必要となる書類は以下のとおりです（国税庁 No.1211-1・国土交通省）。住宅の区分により追加書類があります。

• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関等から交付）
• 家屋の登記事項証明書（床面積が要件を満たすことを明らかにする書類）
• 工事請負契約書または売買契約書の写し（取得対価の額が明らかな書類）
• 土地の購入がある場合：土地の登記事項証明書・売買契約書の写し等
• 補助金等を受けた場合：市区町村からの補助金決定通知書等
• 住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合：贈与税の申告書等の写し
• 認定住宅等の場合：それぞれの区分に応じた証明書類（認定通知書の写し・住宅省エネルギー性能証明書・建設住宅性能評価書の写しなど）

よくある間違い

• 年収と所得を混同する：要件は「合計所得金額2,000万円以下」であり、年収2,000万円以下ではありません。
• 借入額すべてが控除対象になると思う：控除の基準は「年末残高等」であり、借入限度額が設定されています。借入額が限度額を超えても超過分は控除対象外です。
• 控除可能額がそのまま現金でもらえると思う：控除は所得税・住民税からの税額控除であり、還付金として全額受け取れるとは限りません。所得税額が少ないと控除しきれない分が生じます。
• 古い年度の制度を現在の制度だと思う：控除率・借入限度額・要件は入居年や住宅区分で大きく変わっています。令和3年以前に入居したケースとは制度内容が異なります。
• 省エネ要件を確認しない：令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準適合が要件です。証明書類の有無を早めに確認しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は「年末残高×0.7％」を所得税・住民税から控除する制度で、住宅の省エネ性能や世帯属性によって借入限度額が変わります。2026年（令和8年）以降に入居する場合は、令和8年度税制改正の内容（5年延長・既存省エネ住宅の拡充・子育て世帯等の上乗せ・床面積40㎡緩和）を踏まえてご自身のケースを確認してください。初年度は確定申告が必須です。

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